Escritura de propiedad: guía completa para compradores

La escritura es un instrumento estructurado. Incluye datos del notario que la autoriza, identificación de las partes (vendedor y comprador con sus generales completas), descripción del inmueble (ubicación, medidas, colindancias, superficie, construcción, número de cuenta predial, clave catastral), antecedentes de propiedad (cómo adquirió el vendedor, número de escritura anterior, fecha de inscripción), declaración del precio y forma de pago, retención de impuestos y manifestaciones fiscales.

Si hay crédito hipotecario, la escritura es además contrato de garantía real: incluye monto, tasa, plazo, condiciones de hipoteca, reglas de cancelación y datos del acreedor. Si la propiedad está en régimen de condominio, se anexa parte del reglamento o se hace referencia al instrumento donde consta.

Antes de la firma, el notario reúne un expediente que incluye: copia certificada de la escritura del vendedor, certificado de libertad de gravamen reciente, constancia de no adeudo de predial, constancia de no adeudo de agua, constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento si es condominio, identificaciones de las partes, comprobante de domicilio, RFC y, si hay crédito, instrucción del banco con monto a dispersar.

El comprador puede solicitar al notario que verifique: que el inmueble esté inscrito correctamente, que el vendedor sea efectivamente el propietario registrado, que no haya copropietarios omitidos, que las superficies y colindancias coincidan con el plano catastral, que la construcción esté manifestada y que no haya juicios pendientes sobre el inmueble.

El notario es fedatario público con investidura legal. Califica la operación verificando que cumpla con la ley y los requisitos fiscales. Retiene ISR del vendedor cuando aplica y entera al SAT. Cobra ISAI del comprador y lo entera a la tesorería local. Calcula derechos de registro y los entera. Da fe de la entrega del precio o de la dispersión del crédito.

Su responsabilidad es alta: errores en la escrituración pueden afectar la inscripción y la oponibilidad frente a terceros. Por eso elegir notario con experiencia en operaciones similares a la tuya importa. Pide cotización por escrito a dos o tres notarías. Las diferencias suelen ser en honorarios; ISAI, derechos e ISR son los mismos porque están en ley.

Los costos totales suelen ubicarse entre 6 % y 10 % del valor de la operación. Se descomponen en: ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, varía por entidad, comúnmente 2 %–3 %), derechos de inscripción en Registro Público, certificados (libertad de gravamen, no adeudos), avalúo, honorarios notariales (1 %–2 % normalmente) y, si hay crédito, comisiones bancarias.

El ISR aplica al vendedor si la propiedad no fue residencia habitual o si excede topes legales. El notario retiene y entera. Esto no es costo para el comprador pero conviene preverlo porque afecta el precio neto que el vendedor recibe y, por tanto, la negociación.

El día de la firma, las partes se presentan en la notaría con identificación vigente y los recursos para cubrir la diferencia (enganche, comisiones, impuestos no incluidos en el crédito). El notario lee la escritura completa en voz alta o entrega versión final para revisión. Los compradores tienen derecho a leer y pedir aclaraciones antes de firmar.

Si hay crédito hipotecario, el banco dispersa el monto a la cuenta del vendedor o al notario según la operación. El vendedor entrega llaves al comprador (o se conviene fecha posterior si así se acordó). Se firman ejemplares y el notario entrega copia simple inmediatamente; el testimonio o copia certificada se entrega después de la inscripción en Registro Público.

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad es lo que da oponibilidad frente a terceros. Mientras la escritura está en trámite de inscripción, eres propietario por contrato pero el Registro aún muestra al vendedor anterior. Por eso es relevante elegir notarías con buen seguimiento al proceso registral.

El plazo de inscripción varía por entidad: 30 a 90 días es lo común. La notaría informa cuando recibe el testimonio inscrito y lo entrega al comprador. Conserva el testimonio en lugar seguro, con copias digitales respaldadas. Es el documento que acredita propiedad para venta futura, herencia, juicio o crédito hipotecario sobre el mismo inmueble.

A veces se descubren errores meses después: superficie distinta, colindancia con vecino que reclama parte, gravamen no detectado en el certificado por error de búsqueda, copropietario omitido, construcción no manifestada. La corrección puede requerir escritura aclaratoria, juicio o gestión administrativa. La buena noticia: la responsabilidad del notario está cubierta por fianza profesional y el seguro de título empieza a ser usual en ciertas operaciones.

Cuando compras en preventa firmas primero un contrato privado de promesa o de cesión de derechos con el desarrollador. La escritura se otorga cuando el inmueble está terminado, con régimen condominal constituido y avalúo bancario realizado. El periodo entre promesa y escritura puede ser de 18 a 36 meses, periodo durante el cual cubres enganche en mensualidades. Lee con cuidado las cláusulas sobre incumplimiento del desarrollador, retraso en entrega, devolución de aportaciones y modificaciones al proyecto.