Crédito Infonavit: guía completa para precalificar y elegir producto

Pueden solicitar crédito los trabajadores que cotizan al IMSS y cuentan con relación laboral vigente o reciente. El Instituto considera la continuidad de cotizaciones, el salario integrado diario, la edad y el tipo de patrón (privado, gobierno por subrogación, paraestatal). Trabajadores independientes sin alta en IMSS no son sujetos directos de Infonavit, aunque desde 2023 existe el programa Infonavit para Trabajadores Independientes con reglas propias y avance gradual.

El primer paso siempre es activar tu cuenta en mi cuenta Infonavit con NSS, CURP y correo. Ahí verás puntos disponibles, ahorro en Subcuenta de Vivienda, opciones de producto y monto máximo estimado. Sin precalificación oficial cualquier número manejado por agentes o vendedores es referencial.

Los puntos Infonavit son un puntaje que combina cinco variables principales: salario integrado diario, edad al momento de solicitar, bimestres continuos cotizados, saldo en Subcuenta de Vivienda y comportamiento de pago en créditos previos si aplica. Se requieren al menos 1080 puntos para iniciar trámite en la mayoría de productos.

Salario y edad son los factores que más pesan. A mayor salario integrado y edad cercana a los 30-45 años, mayor puntaje. Los bimestres continuos castigan los huecos entre relaciones laborales. El ahorro en Subcuenta no solo otorga puntos: también se aplica al enganche reduciendo el monto del crédito.

El monto máximo de crédito depende del producto y del perfil. El Instituto opera un catálogo con varios productos: Tradicional, ConYOLO (jóvenes), Unamos Créditos (mancomunado con familiar o cónyuge), Mejoravit (mejora de vivienda), ConstruYO (autoconstrucción) y Crédito Seguro entre otros. Cada producto tiene tabla de monto máximo, plazo, tasa y reglas de operación.

El crédito Tradicional financia hasta cierto múltiplo del salario y el ahorro. Unamos Créditos suma capacidades de dos cotizantes (cónyuges, concubinos, familiares directos) elevando el monto disponible. Cofinanciamiento Infonavit + banco combina el crédito del Instituto con uno bancario, elevando el monto total al sumar capacidades de pago, con dos contratos paralelos. ConYOLO está dirigido a jóvenes con perfil específico.

Las tasas son referenciadas a UMA (Unidad de Medida y Actualización) o a salarios mínimos según producto. La amortización es por nómina: tu patrón descuenta directamente y entrega a Infonavit. Si pierdes empleo, tienes prórroga de hasta 12 meses sin pago, con condiciones.

No todas las propiedades son aptas. Las reglas de operación exigen que el inmueble tenga uso habitacional, servicios básicos conectados (agua, drenaje, electricidad), documentación regularizada (escritura pública, libertad de gravamen, predial al corriente) y avalúo dentro del rango del crédito. Propiedades en zonas con riesgo geológico declarado, sin uso de suelo habitacional o con problemas estructurales pueden ser rechazadas.

Para vivienda nueva se requiere que el desarrollador esté inscrito en el Registro Único de Vivienda (RUV) y que el proyecto tenga vigente la calificación de oferta de vivienda. Para vivienda usada se hace avalúo bancario independiente y revisión de documentación.

Además del enganche y monto financiado, el crédito Infonavit implica gastos de cierre. Estos incluyen avalúo bancario, comisión por apertura de crédito, gastos de escrituración (ISAI, derechos de registro, honorarios notariales), prima de seguro de vida e inmueble y comisiones complementarias. El total suele ubicarse entre 6 % y 10 % del valor del crédito.

Algunos gastos pueden financiarse dentro del crédito o pagarse a la firma. Pide al notario y al agente Infonavit desglose por escrito de cada concepto antes de firmar. La nota notarial es el documento donde se ven todos los conceptos con monto exacto.

Cuando el monto Infonavit no alcanza para la propiedad deseada, el cofinanciamiento permite sumar un crédito bancario. Existen variantes con diferentes bancos aliados y reglas propias. Lo que ganas en monto, lo pagas en complejidad: dos contratos, dos series de comisiones, dos pólizas de seguro, dos amortizaciones simultáneas (una por nómina, otra por cargo directo).

El bancario aporta tasa fija o variable según producto y plazo de hasta 20 años. La capacidad de pago se calcula con relación al ingreso bruto del solicitante. Algunos bancos suman ingreso de cónyuge sin necesidad de que cotice al IMSS. Compara CAT (Costo Anual Total) entre tres bancos antes de elegir.

Los retrasos más frecuentes vienen de documentación. Boletas prediales con adeudo, certificados de libertad de gravamen viejos, escrituras sin inscribir, copropietarios desconocidos al inicio, problemas con división del terreno o construcciones sin licencia son los detonantes habituales. El segundo grupo de retrasos viene del avalúo: cuando el avalúo bancario resulta menor al precio acordado, el comprador debe cubrir la diferencia, renegociar precio o desistir.

El proceso general toma entre 30 y 90 días desde precalificación hasta firma, dependiendo de la calidad documental del vendedor. Los hitos: precalificación en mi cuenta Infonavit, elección de producto, taller Infonavit (presencial o digital), inicio de trámite con CESI (Centro de Servicio Infonavit) o desarrolladora, elección de notaría, avalúo, integración de expediente, calificación, firma de escritura y dispersión del crédito.

Tras la firma, el crédito empieza a amortizarse desde el siguiente periodo de nómina. El descuento aparece automáticamente en tu recibo de pago y el saldo se refleja en tu portal Infonavit. Conserva todos los comprobantes y, si cambias de patrón, verifica que el nuevo aplique el descuento desde el primer recibo.